好吃不过饺子 保值不过房子 新形势下买房五大标准

2016-10-24 龙门 
俗话说的好:“好吃不过饺子,舒服不过躺着。”不过当下的北京还应该加上一句:“保值不过房子。”


2016年收官阶段全国楼市进入了一个“特殊时期”,各类楼市“沉浮论”喧嚣尘上,20城政策收紧、新放广告法严格执行,都让房产圈忙得不亦乐乎。


高层发声维持楼市稳定,专家们撰稿分析时局,房企们删广告闭门修过,媒体们坐凳吃瓜看热闹,新形势下焕发出一派新气象,但还有一种人忧心忡忡,这其实正是楼市最重要的主体——购房人。究竟该不该出手买房?成为众人所纠结的话题。


近些年,中国的房地产市场已经逐步被“扭曲化”,价格决定一切,在购房人眼中真的只有“涨”或者“跌”吗?评判楼市发展不仅仅只有价格一条准则,作为大宗商品的房子同样兼具着稳定经济、保值、防通胀等多种市场作用,因此我们不能仅仅通过价格的走势来判断是否应该购房。当下,房子的保值属性是被人忽视在九霄云外的一个重要属性。

通货膨胀 保值商品越来越少?


聊保值前,得先聊聊通货膨胀。通货膨胀简称通胀,说白了就是钱不值钱了,为了保护自己的资产不贬值,就要消费,以及采取保值增值的措施,例如理财、黄金以及房地产。这些都是防御和抵抗通货膨胀的手段,不过当下中国能够乐观的成为稳定保值的商品并不多见。


细数中国几个比较典型的投资手段:

1、股票,跌的连亲娘都不认识了,充斥着一股长线无望短线投机的悲观色彩,非普通人安身立命之地;

2、基金,股票都这个熊样,基金都牛到哪里?

3、黄金,原本以为2015年的惨淡是为了触底反弹,谁想到是为了见证2016年更惨淡;

4、收藏,古玩字画?拼眼力,有人带,好东西就那些,剩下的人撞到骗子怀里的几率很大;

5、银行,别闹,我还不如花了;

老百姓手里有钱却投资无路,钱究竟还能怎么靠谱的保值,是一个棘手的问题。


近日多次走访菜市场的我发现,现在只有葱姜蒜和猪肉一路涨涨涨,难不成买一百斤猪肉、一千斤大葱回家屯着?这其实也侧面反映了当下中国商品中,保值增值无门的现状。


房地产恐怕仍是保值的首选


通常,一套房子意味着三种功能:第一作为消费的居住功能,第二作为投资保值增值的商品,第三作为商业投资对未来的。随着时间的推移,房子已经从仅仅需求居住功能,变为三大功能并驾齐驱的大宗商品。


房产作为耐久商品,别看买房一出手动辄几百万,但是钱并没有消失,只不过由钞票转化为不动产。如果置业得当,不仅不掉价,反而更值钱。在如今资产配置荒的大背景下,楼市仍是资金的最好去处,即便是限购限贷收紧出台,保值且增值空间大的房产仍然是人们最佳的选择。


只不过,现在买房并不是无脑购买,还是得看房子的属性和价值,挑选合适的、怎么挑?就显得尤为重要。

1
城市选择:首选一线城市——踏实


一线城市房价虽然偏高,但依旧属于“硬”保值商品。由于中国正处在经济增长与发展的特殊时期,房地产的地位依旧是支柱型的。此外房地产企业逐步转型,向产业化发展,使得一线城市的房子在相当长的一段时间里依旧是保值增值的首选商品。


政治级别、产业经济和人口增速这三方面,本身就决定了北上深等一线城市较之二三线城市,拥有更为强大区位和资源优势。加之,北上深的土地和住宅的供应量不断减少,稀缺性决定投资价值。


从目前的市场行情来看,虽然部分二三线城市的房价也经历了一定程度的上涨,但仍然不及北上深等一线城市的上涨幅度。此外,地缘因素、产业经济变化等都使得三四线城市的房地产经济较为脆弱,一线城市当之无愧的首选。


2
学区教育、房产双投资潜力大


房地产行业核心竞争力就在于提高产品的附加值,而教育,就是其中购房者不惜花重金想得到的东西。


当房地产遇上教育,也就衍生出了现在所谓的学区房,二者互相依托、互相提升,完美的诠释了 “1+1>2”的价值关系。“地产+教育”的发展模式,也已经成为房地产开发的一种惯有模式。 


现实生活中,学区房与各个楼盘只加上名校光环,均能成为市场上的“抢手货”。因为优质学区房能保证孩子享受优质的教育和人文环境。而且,二胎政策的出台,更是使学区房的价格一路飙升、供不应求。学区房除了能够为楼盘销售增色,同时还担负起一些投资者保值的重任。 


如今,一线城市在城市教育资源的区域分布上,趋于均衡,购房者在学区房的购买上,也有了更多的选择。在这种环境下,购房者就没必要选择被热炒的“天价”学区房,而是擦亮眼睛试着发现被人忽视的那片价值洼地。


3
区域发展,交通配套是关键


交通、配套对于一个房子的选择至关重要。交通,这点大多人都会考虑到的一点,项目周边是否有地铁、公交、进出城是不是方便等等。第二就是配套是否满足日常生活需要,绿化率高不高、停车位多不多;附近周边是否有学校、商场、超市、公园等等。 


而交通和配套中,交通的便利与否则更为重要。因为交通好的地方,人流聚集,配套总会改善。房子买来就是要用来住的,如果房价再低但是交通不便利,配套不完善,买个菜、逛个街都需要开车走很远,出行成本相当高,估计所有人的内心都是拒绝的! 


4
价格不能顶到天花板


有人可能会问,价格难道不应该是首先考虑的因素吗?


但并非如此,如果前三项均满足,且又是难得一遇的逆天高颜值高品质项目!虽然总价高,但投资回报率也是与其成等比例甚至翻倍上升的,只要不贵的离谱,即可果断出手!毕竟,高性价比才是王道。


以北京为例,北部-生态中心、东部-政治副中心、南部-空港中心、西部-文化中心,四大区域功能平均化才是北京未来发展的主要趋势。


5
商业地产新的掘金点


商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产,主要包括商品住宅、写字楼、商铺等种类。自古以来就被大家视为增值潜力大、投资收益稳的绝佳理财产品。“一间好商铺,百年摇钱树”、“一铺养三代”等俗语,旧已充分显示出其在大家心目中的地位。


在住宅市场逐渐紧张的形势之下,各种调控频频出击,商业地产因不受限购影响且高投资回报率,蕴藏无限潜力,无疑成为不动产投资最好的选择。如果您手里有足够闲钱且想获得更高收益,那它必将是最好的投资掘金点。


而在商业地产的选择上,首先要注意的就是租售比,租售比是租金与房价的比例,通过比较可以更好的判断什么时候能收回房屋的成本。国际上相对比较认可的租售比一般界定为1∶200-1∶300。如果租售比达到1∶200以下,那就更说明表明这一区域房产投资潜力相对较大,租金回报率较高,购房成本能够很快收回,是一个不错的投资项目;其次品牌、地段、价格也十分重要,它们均制约项目未来的升值潜力,缺一不可。当然,任何投资都有其风险性,商业地产也不例外,投资仍要谨慎对待,综合考虑,不能盲目投资。


结语:

笔者说过,中国房地产市场有“物极必反”的原则,如火如荼的大涨房价,势必招来政策的收紧。但需要注意的是,收紧并不代表崩盘,甚至收紧不能代表下跌。收紧是为了一线城市楼市回归理性,我们在这里并不鼓励大家对房地产市场投机,这显然已经OUT了。


新形势下,每个人都要研究经济规律,合理的考虑购置不动产,保持自有资产的价值,让生活不断前进,让自己的劳动成果不被经济浪潮所淹没,才是我们最希望看到的。


龙门彪局思想盛宴,雅俗同飨